マンションを売る（その4）、、、売却益が出る？、、マンションを売る場合に掛かる税金

2024年3月5日

今回も事前調査編の続きです。事前調査の中で「売却した場合に掛かる税金」について確認しました。一部不動産業者の方のアドバイスも聞きましたが、本来不動産業者が税金についてのアドバイスをすることは出来ない（越権行為）になるので、アドバイスを頂いた部分はあくまでも参考用という形です。最終的には税理士の方に相談・確認はする必要があるとは思っています。

先ず始めにですが、

譲渡所得税には特別控除が設けられており、何とその額、3,000万円、、、従って売却益が3,000万円を越えなければ税金は掛かりません、、、。但しこの特別控除の条件に、

・現在自分が住んでいる不動産であること

・住まなくなってから3年経過した12月31日までの売却であること

・この特例を受ける為だけの目的で入居した不動産で無いこと

等があり、

私の場合はこれに該当しないため、この特別控除は受けれないのです(;´Д｀)

と言う事ですので、売却益が出るのかどうか、税金が掛かるかどうかは細かく調べて見る必要があったということですね、、、。

1) 不動産の場合、税金の算定対象となるものとして、建物と土地を分けて考える必要があります。

私の場合、購入当初の物件購入額：4,000万円

物件の登記上の面積：79.03m2

とすると以下の計算で分ける事が出来ます。

79.03m2(登記面積）　ｘ　182,600円　=　14,430,827円＝購入時建物価額

40,000,000円　－　14,430,827円　＝　25,569,122円　＝　土地の価額

2) そして、建物部分に対してのみ減価償却費が発生します。

こちらは購入時建物価額から以下の計算で原価償却額を求める事が出来ます。

14,430,827円　ｘ　0.9　x　0.015　x　24年　＝　4,675,588円　＝　減価償却額

この式の内、0.9は定数。0.015は居住している間の原価償却に掛かる係数です。ちなみに事業用として用いている期間の係数は0.022となります。私の場合マンションを一時期賃貸で貸していたので、その期間は恐らく0.022で算出することになりますが、話を単純にする為にここでは居住の場合の0.015で計算します。（結果は大きく変わりません）

現在の建物の残存価額は、14,430,827円　－　4,675,588円　= 9,755,239円　

土地の価額と足すと、25,569,122円　＋　9,755,239円　＝　35,324,361円

これが土地＋建物の現在価額になりますが、利益が出たかどうかの計算では経費を差し引く必要があります。経費は購入時の経費と売却時の経費がありますが、正確には分からないのでそれぞれ200万円、100万円として計算します。

売却価格　－　35,324,361円　－　(2,000,000円＋1,000,000円）

これがプラスであれば利益が出たという計算になります。

ちなみに最終的には不動産業者に売却することにしましたが、売却額は3,000万円なので、利益が出るという計算にはならないハズです。

3）ですが読者の皆さんの為にも（関心がある方のみですが('◇')ゞ）一応マンション売却に掛かる税金を計算がどうなるか書いてみます。

現在不動産を売却した場合に掛かる税金は以下の三つとなります。

①　譲渡所得税

②　住民税

③　復興特別所得税

この内①譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得があるのですが、物件の所有期間が５年以下の場合は短期として所得額の30.63％が掛かります。長期の場合は15.315％になります。